Новая система приобретения жилья

Указом от 26.10.2020 № 382 «О государственной системе жилищных строительных сбережений» (вступил в силу с 01.01.2021) определены правовые основы функционирования государственной системы жилищных строительных сбережений (далее — ЖСС), урегулированы вопросы налогообложения участников государственной системы ЖСС, а также даны поручения соответствующим органам исполнительной власти и банкам по обеспечению функционирования этой системы.

Правовые основы функционирования государственной системы ЖСС
Указом № 382 государственная система жилищных строительных сбережений определена как система финансирования строительства или приобретения жилых помещений (земельных участков), основанная на привлечении денежных средств участников госсистемы ЖСС в банковские вклады (депозиты) с выплатой премии государства и последующим предоставлением таким участникам жилищных кредитов.
Участниками государственной системы ЖСС могут быть граждане РБ, иностранные граждане и лица без гражданства, постоянно проживающие в Беларуси (как состоящие, так и не состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий), заключившие с банком договоры о ЖСС.
Правовые основы функционирования госсистемы ЖСС определены Положением о государственной системе жилищных строительных сбережений, утвержденным Указом № 382 (далее — Положение № 382).
Предусмотрено, что деятельность, связанная с государственной системой ЖСС, должна осуществляться банком в соответствии с его локальным правовым актом, принимаемым с учетом норм Положения № 382 и других законодательных документов. Такой ЛПА должен, в частности, содержать:
– порядок и условия заключения договоров о ЖСС;
– порядок и условия накопления ЖСС;
– порядок изменения условий накопления ЖСС;
– долю минимально необходимой суммы ЖСС от договорной суммы с учетом требования п. 6 Положения № 382;
– методы и критерии оценки кредитоспособности участника государственной системы ЖСС;
– порядок, условия и сроки предоставления жилищного кредита и заключения кредитного договора;
– порядок и условия отказа от исполнения договора о ЖСС одной из сторон;
– порядок возврата (погашения), в т.ч. досрочного, жилищного кредита;
– размер процентов по банковским вкладам (депозитам), в т.ч. в случае отказа от исполнения договора о ЖСС участником государственной системы ЖСС;
– размер процентов за пользование жилищным кредитом;
– порядок и условия предоставления промежуточных и предварительных кредитов, определения размера процентов за пользование ими и порядок их возврата (погашения);
– порядок контроля банком целевого использования участником государственной системы ЖСС жилищного, предварительного и промежуточного кредитов.
По усмотрению банка, его ЛПА может включать иные положения, не противоречащие Положению № 382 и другим актам законодательства.
Установлено, что информация, содержащаяся в ЛПА банков, касающаяся условий накопления ЖСС и предоставления кредитов, в обязательном порядке должна размещаться банками на их официальных сайтах в глобальной компьютерной сети Интернет, в филиалах и отделениях на стендах.
Положение № 382 содержит конкретные требования к условиям накопления и кредитования в системе ЖСС.
Между каждым участником государственной системы ЖСС и банком заключается договор о ЖСС — договор банковского вклада (депозита) в белорусских рублях, который наряду с существенными условиями, установленными законодательными актами, в обязательном порядке должен содержать следующие существенные условия:
– предмет договора и срок действия договора о ЖСС;
– договорную сумму и минимально необходимую сумму ЖСС;
– порядок, срок и график накопления ЖСС;
– права, обязанности и ответственность сторон;
– сроки выполнения обязательств сторонами;
– нормативное значение оценочного показателя;
– условия и порядок изменения и расторжения договора о ЖСС;
– обязательство банка предоставить участнику государственной системы ЖСС жилищный кредит в белорусских рублях с последующим заключением кредитного договора и указанием размера процентов за пользование жилищным кредитом.

Порядок и условия накопления
Для накопления соответствующей суммы (договорной, минимально необходимой) участник государственной системы ЖСС вносит в банковский вклад (депозит) собственные денежные средства по графику в течение срока накопления, определенного в договоре о ЖСС.
В договоре о ЖСС обязательно указывается договорная сумма и минимально необходимая сумма ЖСС. Договорная сумма — это сумма денежных средств, необходимая участнику государственной системы ЖСС для строительства или приобретения жилого помещения (земельного участка), состоящая из суммы ЖСС и жилищного кредита. Минимально необходимая сумма ЖСС — сумма собственных денежных средств участника государственной системы ЖСС, накопленная в банковском вкладе (депозите) с учетом начисленных сумм процентов. Минимально необходимая сумма ЖСС должна составлять не менее 30% от договорной суммы.
Наряду с процентами, начисляемыми по банковскому вкладу (депозиту), ежемесячно в виде премии государства начисляются дополнительные проценты по банковскому вкладу (депозиту) в размере 10% годовых ставки рефинансирования Нацбанка.
Начисление указанной премии государства производится в течение срока накопления, но не более 5 лет с даты заключения договора о ЖСС и не позднее последнего дня действия договора о ЖСС, при досрочном расторжении договора о ЖСС — не позднее даты расторжения договора.
Указом № 382 предусмотрено, что премия государства, доходы в виде процентов, полученных участниками государственной системы ЖСС по банковским вкладам (депозитам) в такой системе, освобождаются от подоходного налога с физических лиц.
При истечении срока действия договора о ЖСС при фактическом размещении ЖСС в банковском вкладе (депозите) более 5 лет в случае ненакопления участником государственной системы ЖСС минимально необходимой суммы ЖСС он имеет право на продолжение накопления с продлением договора о ЖСС. Начисление премии государства на срок, превышающий 5 лет с даты заключения договора о ЖСС, не осуществляется.
Временно свободные денежные средства, аккумулированные в государственной системе ЖСС, могут размещаться банком в следующие объекты, если иное не установлено главой государства:
– во вклады (депозиты) банков и ОАО «Банк развития Республики Беларусь»;
– в ценные бумаги ОАО «Банк развития Республики Беларусь»;
– в государственные ценные бумаги РБ.

Порядок и условия предоставления жилищного кредита
Жилищный кредит для финансирования строительства или приобретения жилого помещения (земельного участка) предоставляется участнику государственной системы ЖСС при условии накопления им в течение указанного в договоре срока средств не менее минимально необходимой суммы ЖСС.
Участник государственной системы ЖСС имеет право на получение жилищного кредита в порядке очередности, определенной на основе значения оценочного показателя, который, в частности, зависит от полноты и своевременности внесения денежных средств в банковский вклад (депозит), а также от длительности срока накопления платежей. Первоочередное право получения жилищного кредита предоставляется тем, у кого по договору о ЖСС рассчитано наибольшее значение оценочного показателя.
Предусмотрено также, что банк должен обеспечить возможность заключения кредитного договора на получение жилищного кредита не позднее 6 месяцев с даты, когда значение оценочного показателя достигнет нормативного значения оценочного показателя, указанного в договоре о ЖСС.
При наличии возможности банк может осуществлять предоставление предварительных и промежуточных кредитов.
Предварительный кредит может быть предоставлен участнику государственной системы ЖСС в пределах договорной суммы для финансирования строительства или приобретения жилого помещения (земельного участка) на этапе накопления денежных средств без условия погашения основного долга по кредиту до получения договорной суммы, задолженность по которому погашается за счет договорной суммы.
Промежуточный кредит предоставляется участнику государственной системы ЖСС в пределах договорной суммы для финансирования строительства или приобретения жилого помещения (земельного участка) при условии накопления участником государственной системы ЖСС минимально необходимой суммы ЖСС, основной долг по которому погашается за счет договорной суммы.
Размер жилищного (предварительного, промежуточного) кредита определяется с учетом кредитоспособности участников государственной системы ЖСС.
Жилищный и промежуточный кредиты предоставляются за счет денежных средств участников государственной системы ЖСС, привлеченных в банковские вклады (депозиты) в рамках данной системы. Предварительный кредит предоставляется за счет иных источников банка.
Установлено, что размер процентов за пользование жилищным кредитом не может превышать размер процентов по банковскому вкладу (депозиту), определенный в договоре о ЖСС, более чем на 3 процентных пункта.
При истечении срока действия договора о ЖСС при фактическом размещении ЖСС в банковском вкладе (депозите) более 5 лет в случае отказа участника государственной системы ЖСС от дальнейшего участия в государственной системе ЖСС ему независимо от накопления (ненакопления) минимально необходимой суммы ЖСС возвращаются денежные средства с учетом начисленных процентов по банковскому вкладу (депозиту), в т.ч. процентов на суммы премии государства в соответствии с условиями договора о ЖСС, и премии государства.
Денежные средства от погашения участниками государственной системы ЖСС жилищных и промежуточных кредитов направляются в государственную систему ЖСС.

Меры по обеспечению функционирования государственной системы ЖСС
В соответствии с п. 5 Указа № 382 Совмин при составлении расчетных показателей по консолидированным бюджетам областей и бюджету г. Минска на 2022 г. и последующие финансовые годы должен предусматривать средства на финансирование расходов, связанных с выплатой участникам государственной системы ЖСС премии государства.
Облисполкомам и Мингорисполкому поручено обеспечить финансирование в 2021 г. расходов, связанных с выплатой участникам государственной системы ЖСС премии государства, в пределах средств, предусмотренных в консолидированных бюджетах областей и бюджете г. Минска.
На основании п. 3 Указа № 382 банки должны обеспечивать согласование с Министерством архитектуры и строительства локальных правовых актов по осуществлению деятельности, связанной с государственной системой ЖСС.
Банкам также предложено обеспечивать представление в Минстройархитектуры, а также в соответствующие облисполкомы и Мингорисполком ежеквартально не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным периодом, информации:
• о количестве участников государственной системы ЖСС и объемах накопленных ЖСС;
• об объемах денежных средств, которые планируется накопить в государственной системе ЖСС в очередном финансовом году, и о сумме денежных средств, необходимых для выплат премии государства в очередном финансовом году.

***
Актуальность внедрения системы жилищных строительных сбережений заключается в стимулировании активного вовлечения различных (а не только льготных) категорий граждан в процесс инвестирования жилищного строительства путем накопления ими средств в банке для осуществления строительства (реконструкции) или приобретения жилья.